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        物業百科

        ENCYCLOPEDIA

        物管知識

        物業管理培訓資料

        發布時間:2014/7/31  來源:  點擊次數:1520

        1、物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

        按使用功能不同分:居住物業、商業物業、工業物業、其它用途物業。

        2、物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

        3、物業管理與傳統的房地產管理的區別:

        A、管理體制不同:傳統的房地產管理是計劃經濟體制下的政府行政行為,是福利型的、無償的;物業管理是市場經濟體制下的企業行為,是經營型的、有償的。

        B、管理內容不同:傳統的房地產管理多年來一直以單一的收租養房為主要內容,管理內容單一。物業管理則是對房屋設備設施等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務,既管物又服務于人,以對物業有形的“物質”(房屋主體、設備設施等)的管理為基礎,以該物業的業主和使用人為核心展開與此相關聯的各項服務與管理工作,以人為核心提供精神和物質兩方面的服務。

        C、所管房屋的產權結構不同:傳統的房地產管理不論是政府還是單位管理的房屋絕大多數是國家或單位所有,是公產,其產權關系單一,使用人僅是承租者而不是產權人。物業管理已形成國家、單位、個人,包括港、澳、臺及外國擁有產權多元化格局。

        D、管理機制不同:傳統的房地產管理是管理者按自身的意志去管理用戶,與用戶是管理與被管理的關系。物業管理則是產權人和使用人有權通過市場選聘物業管理企業,物業管理企業也有權接受或不接受選聘,雙方在完全平等的原則下,通過市場競爭雙向選擇。物業管理企業與產權人和使用人是委托與被委托、服務與被服務的關系。

        4、物業管理常規性的公共服務是指物業管理中的基本管理工作,是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務,目的是確保物業的完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。主要有以下內容:⑴房屋建筑主體的管理①房屋基本情況的掌握②房屋修繕及其管理③房屋裝修管理。⑵房屋設備、設施的管理①各類設備設施基本情況的掌握②各類設備設施的日常運營、保養、維修與更新的管理。⑶環境衛生的管理⑷綠化管理⑸治安管理⑹消防管理⑺車輛道路管理⑻公眾代辦性質的服務。

        5、物業管理具有社會化、專業化、企業化、經營型的4個基本特性。物業管理的基本特點:業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合。

        6、物業管理的委托方有房地產開發企業和業主委員會兩類主體。委托有實行公開招標和不實行公開招標2種方式。委托內容:以管理服務為主的物業管理;出租經營與管理服務并重的物業管理。

        7、物業管理按先后順序分4個階段分物業管理的策劃階段;物業管理的前期準備階段;物業管理的啟動階段;物業管理的日常運作階段。

        8、物業管理的策劃階段包括物業管理的早期介入;制定物業管理方案;選聘或組建物業管理企業3個基本環節。

        9、物業管理的前期準備工作包括物業管理企業內部機構的設置與擬定人員編制;物業管理人員的選聘與培訓;規章制度的制定;物業租售的介入4個基本環節。

        10、物業管理的啟動階段包括物業的接管驗收、用戶入住、產權備案和檔案資料的建立、首次業主大會的召開和業主委員會的正式成立4個基本環節。

        11、物業管理的日常運作是物業管理最主要的工作內容,包括日常的綜合服務與管理;系統的協調兩個基本環節。

        12、物業管理協會是物業管理企業、行業主管部門和專業人士依法自愿組成的行業性社會團體,是社會團體法人,其合法權益受國家法律保護。發揮以下作用:⑴在政府主管部門領導下,宣傳關于本行業的政策、法規,協助制定本行業的經濟技術標準、政策和規劃,推動物業管理,向政府有關部門反映行業的建議和要求,在政府和企業之間起橋梁作用。⑵了解掌握行業內物業管理企業的基本情況,開展行業調研、研討,解決行業管理中出現的新問題。⑶為會員企業的管理和發展提供多種服務,收集整理國內外管理信息,提供管理業務咨詢,組織參加國內外研討會,促進技術交流,舉辦各類業務技術培訓。⑷推動行業內外的橫向聯合,加強行業與國內及境外物業管理界的聯系和合作,為本行業開拓廣闊的市場創造條件。⑸協助政府主管部門開展對物業管理企業進行年檢、資質復審、等級評定以及物業管理評優等工作。⑹為社會提供咨詢服務等。

        13、如何進一步培育和發展物業管理市場?市場的特點是公開和公平,市場運行的機制是競爭機制。進一步培育和發展物業管理市場,關鍵在于引入競爭機制,這需要從以下三方面入手:首先,加強立法。其次,加強物業管理企業的建設。第三,要深化房屋管理體制改革的步伐,推動房地局職能的轉換。第四,加強宣傳。

        14、竣工驗收與接管驗收兩者的區別主要有:首先,性質不同。竣工驗收是政府行為,對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為,對物業委托方委托的物業進行的質量驗收。其次,竣工驗收與接管驗收所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程,接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收。第三,在竣工驗收和接管驗收中物業管理企業的參與與職責不同。竣工驗收時,物業管理企業只是參加者,而在接管驗收中,物業管理企業與開發企業或建設單位是直接的責任關系。

        15、新建房屋接管驗收應提交:產權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、拆遷資料);技術資料(竣工圖、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單位、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀測記錄、竣工驗收證明書、鋼材水泥等主要材料的質量保證書、新材料構配件的鑒定合格證書、水電暖通衛生器具電梯等設備的檢驗合證書、砂漿混凝土試塊試壓報告、供水供暖管道煤氣的試壓報告)。

        16、原水房屋接管驗收應驗交的資料:產權資料(房屋所有權證、土地使用權證、有關司法公證文書和協議、房屋分戶使用清冊、房屋設備及其因定附著物清冊);技術資料(房地產平面圖、房屋分間平面圖、房屋及設備技術資料)。

        17、在物業接管驗收中交接雙方有哪些責任?P55

        18、接管驗收有哪些作用?接管驗收是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。作用主要體現在:明確交接雙方的責權利關系;確保物業具備正常的使用功能,充分維護業主的利益;為日后管理創造條件。

        19、零售商業物業的分類:市級購物中心(3萬m2以上,服務人口30萬人以上,年營業額5億以上)、地區購物商場(1-3萬m2以上,服務人口10-30萬人以上,年營業額1-5億以上)、`居住區商場(3千-1萬m2以上,服務人口1-5萬人以上,年營業額3仟萬-1億以上)、鄰里服務性商店(3000m2以下,且以500-1000 m2建筑面積者居多,服務人口1萬人以上,年營業額3000萬以下)、特色商店。

        20、收益性物業管理的經營費用包括:人工費;公共設施設備日常運行、維修及保養費;綠化管理費;清潔衛生費;保安費用;辦公費;因定資產折舊費;不可預見費;法定稅費;企業管理費及利潤;保險費;房產稅。

        21、收益性物業的工作內容的基本含義是:物業發展目標;物業管理目標;承租人管理;租務市場管理;租賃期間管理;人事管理;建筑物管理;財務管理;經營狀況評估。

        22、收益性物業管理的內容:制定管理計劃;加強市場宣傳以提升物業的租金;制定租金收取辦法;物業維修養護;安全保衛;公共環境管理;協調與業主和承租人的關系;組織與控制。

        23、物業管理企業的選擇標準:能否令業主滿意;專業服務的水平;向業主提供信息的能力;管理計劃。

        如何選擇物業管理企業?人員素質(專業人員配置、工作人員形象);社會信譽;收費合理;管理的質量。

        24、飽和蒸汽:當水汽化為蒸汽時,有2種方式即蒸發與沸騰。在常溫下液面經常有些水分子克服表面張力進入空間變成蒸汽分子,此汽化過程稱為蒸發。而在密封容器中,液面的蒸汽分子不能散發到容器以外的空間去,就會有部分重新返回液面而變成了水分子。但在蒸發的過程中汽化的多而返回的少。隨著液面上空間的蒸汽分子濃度的逐漸增加,相應返回液面的分子數也逐漸增多。在出現同一時間內飛出液面的分子濃度達到最高值稱為飽和狀態。處在飽和狀態下的蒸汽稱為飽和蒸汽。占據空間的飽和蒸汽

         

         

        物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

        業主是指物業的所有人,即房屋所有權人和土地使用權人,是所擁有物業的主人。

        物業管理企業是物業管理綜合服務的組織者與管理者。根據書面物業服務合同實施物業管理具有物業管理資質的獨立法人企業。

        物業的接管驗收是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。

        業主委員會是在物業管理區域內代表全體為實施自治管理的組織。是由業主大會從全體業主中選舉產生,經政府批準成立的代表全體業主合法權益的社會團體。

        業主大會是由全體業主組成,決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。

        維修基金是房屋本體共用部位、共用設備維修費用的基本金。用于小區共用部位,共用設施設備的大中維修和更新。

        業主公約是一種公共契約,屬于協議,合約的性質。是由全體為業主承諾的,并對全體業主有共同約束力的,有關業主在物業使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。

        綠地率指小區內綠地用地面積與小區總用地面積的比率。

        業主大會的年度會議:業主委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次,稱為業主大會的年度會議。

        業主自治:作為產權人,業主有權對自己擁有的房產的使用、經營和管理作出決定,這就是業主自治。

        專項服務是物業管理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足一些住戶群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

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